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LO QUE MARCA PAUTA EN EL MERCADO INMOBILIARIO

Junio 20 de 2018

La construcción de viviendas residenciales tanto de apartamentos como casas ha sido uno de los pilares que ha movido al sector económico en los últimos años en Panamá. En general, el sector de la construcción registró un ascenso constante entre 2009 y 2014, y aunque en los años sucesivos mantuvo tal dinamismo, se vislumbraban ya indicios de un declive en la economía que impactaron el negocio de bienes raíces, refieren los analistas del mercado. Al cierre de 2017 el sector de la construcción aportó 15.3% al total del producto interno bruto del país, cuando en años anteriores estaba por encima de 18% y ahora hay una tendencia hacia la baja, expresa José Ramón Icaza, gerente general de proyectos Mar Azul. Refiere a factores que afectan al sector, entre ellos los costos de mano de obra, el encarecimiento de los materiales de construcción, el alza en los precios de los terrenos y los trámites burocráticos que afectan los tiempos de construcción y de entrega de los proyectos.

El precio de los terrenos, explica, tiene una incidencia de entre 5% al 15% según el tipo de proyecto. El costo de construcción que llega a 45% para unidades de entre los 50 mil a 120 mil dólares y sobre los 60% y 65% de incidencia para viviendas de precios superiores. “La realidad es que han aumentado los costos, en el de los terrenos hay factores que están afectando los precios, uno de ellos son las personas que quieren vender los lotes a precios de 2014 y 2015, cuando el mercado ha caído”. Icaza aduce que hasta el año 2003 la mano de obra sobre los costos de construcción de viviendas promediaba en 2% anual. “En 2006 se logró una firma de una convención colectiva por ocho años y generó mucha estabilidad, pero entre 2014 hasta ahora se generó un incremento de 43% de incidencia en los costos”. Con la negociación actual y las exigencias del Suntracs, los costos pueden salirse de las manos y hacer inviable la construcción de viviendas tanto de interés social como de otros segmentos medios, alerta Elisa Suárez de Gómez, directora del Consejo Nacional de la Vivienda. Apunta que dado el escenario de exigencia de un aumento salarial, a juicio de ella “desproporcionado”, se teme que se caiga la actividad de la construcción y no se generen las viviendas que los segmentos bajos y medios requieren en el país. Que se paralicen proyectos, cierren empresas del sector y por ende se incremente el desempleo.

La demanda José Ramón Icaza explica que en el segmento de viviendas entre los 50 mil y los 120 mil dólares, aunque hay demanda, el mercado es bastante sensible a ajustes por las tasas de interés y por el incremento en precios de venta y en los costos. Explica además que los bancos están siendo más rigurosos con el análisis de los préstamos y muchas solicitudes de crédito no pasan por falta de requisitos, como un empleo estable de los solicitantes. “Cuando las personas seleccionan propiedades en estos rangos de precios y van al banco, las entidades dan una preaprobación y una carta preliminar de pago [pero] cuando se va a registrar ya la hipoteca y la compra los bancos vuelven a revisar, y en muchos casos las personas no califican y se caen las ventas”, comentó.

En muchos casos son rechazados porque el ingreso familiar no reúne los requisitos o porque no poseen una estabilidad laboral para soportar la hipoteca, o en otros casos porque cambiaron las condiciones de financiamiento como las tasas de interés. Sobre las viviendas en venta por encima de los 120 mil dólares, Icaza expresa que el sector percibe cierta cautela en los compradores. “Están a la expectativa de ver qué va a pasar en el mercado y el país. Se percibe que la decisión de compra está un poco aguantada”. Añade que anteriormente al momento de iniciarse un proyecto debía tenerse una proporción de venta de entre 30% y 40%, pero ahora se exige como mínimo 40%. “Los bancos también están siendo cautelosos a la hora de instalar las líneas interinas de construcción y están siendo estrictos con este tema”. Explica que cuando se terminaban los proyectos, el nivel de venta aproximado era de 80% en la mayoría de los casos. Pero ahora ha bajado y con dificultad llega a 60% y 70%. En el esfuerzo de colocarse todas las unidades disponibles, inciden factores como la demanda para ese tipo de segmento, la capacidad de los clientes para endeudarse y las facilidades o no que den los bancos para otorgar la hipoteca. imagen MERCADO.

Las proyecciones para este año apuntan ventas por más de mil 146.5 millones de dólares, o unas 8 mil 958 unidades habitacionales. Ricardo Iturriaga-LP Áreas en crecimiento La zona metropolitana goza de los mayores pujantes en cuanto a la construcción de viviendas en Panamá. En 2017 se aprobaron mil 530 permisos de construcción en la capital del país, en especial en los corregimientos de Juan Díaz, Ancón, San Francisco, Bella Vista y Parque Lefevre, entre otros. Elisa Suárez detalla que en el caso de los permisos de ocupación se registró una caída de 2.46% en 2017. En 2016 se contabilizaron 9 mil 149 permisos de ocupación autorizados, lo que representó un alza de 101.74% frente al año 2015 cuando prácticamente estos permisos estuvieron represados y solo salieron 4 mil 535. “Esto lo que evidencia es cómo la decisión de una persona puede paralizar un sector y afectar a cientos de familias que esperan recibir sus inmuebles”, expresa Suárez. Precisa que los ciclos de construcción de los proyectos duran normalmente dos años, pero si se percibe que además de ese tiempo los permisos para ocupación se retrasan más, es porque hay factores burocráticos que impiden el normal desempeño de la industria. “Las trabas en las aprobaciones de los permisos de ocupación agravan el problema de la atención a la vivienda, vimos cómo Juan Díaz, San Francisco, Condado del Rey u otras zonas registraron una reducción de los permisos, tanto de ocupación como de construcción, porque se detuvieron varios proyectos”. Destaca aquellas áreas que antes estaban prácticamente vetadas para la construcción residencial de alta densidad, como Calidonia, aparecen ahora como una de las opciones interesantes para el mercado inmobiliario.

Este sector registró 35 permisos de construcción en 2017 y 566 de ocupación. “Hace 30 años se paraban las construcciones en esa zona porque no había infraestructura para abordar el crecimiento poblacional, pero resulta que ahora tampoco ha mejorado sustancialmente la infraestructura, pero ya se han dado cuenta de que no se puede detener el crecimiento inmobiliario, porque es el que impulsa que las demás variables mejoren. Construir por no construir no es la solución, sino la planificación urbana”. Agrega que en conjunto, desarrolladores, promotores, las autoridades y la comunidad pueden impulsar proyectos inmobiliarios y mejorar las infraestructuras; pero no puede pretenderse paralizar las obras sin razón alguna. En la capital se otorgaron permisos de ocupación para 2 mil 935 casas y 5 mil 989 apartamentos. La mayoría en las zonas céntricas, aunque también comienza a verse desarrollos hacia el área este, como Tocumen y Pedregal; al igual que en Santa Ana en pleno Casco Antiguo.

En 2017 el sector inmobiliario concretó la venta de 7 mil 219 unidades habitacionales. Significaron una facturación de 821.54 millones de dólares, según datos de Convivienda. Sin embargo, este momento representó una caída de 18.56% en la cantidad de unidades vendidas con respecto a 2016, cuando se colocaron en el mercado 8 mil 864 viviendas entre casas y apartamentos. El 78% de las viviendas vendidas estaba en el rango de precios que cubre el interés preferencial, hasta los 120 mil dólares, 19% entre los 120 mil 001 dólares y los 350 mil dólares, y 3% de las ventas correspondió al segmento de mayor precio con unidades de más de 350 mil dólares. Las proyecciones para este año apuntan ventas por más de mil 146.5 millones de dólares, o unas 8 mil 958 unidades. Esta meta dependerá del comportamiento de la economía local, la capacidad de financiamiento familiar según la vivienda y de un sector en zozobra por la suerte de un contrato colectivo que abraza a más de 90 mil trabajadores. Su desenlace incidirá en los costos de construcción.


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