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ADMINISTRADOR VERSUS PROPIETARIO

Junio 20 de 2018

Es muy común en propiedad horizontal que los propietarios consideren que el administrador del inmueble sometido a este tipo especial de propiedad tiene una relación directa con cada uno de ellos, y que ante cualquier problema en su unidad inmobiliaria lo culpen por su falta de acción. Se da el caso de demandas contra el administrador promovidas por propietarios. Por ello, es importante encuadrar las responsabilidades del administrador frente a su relación con el inmueble y con los propietarios. Una vez se escoge el administrador y este acepta el cargo, nace una relación jurídica contractual. Esta relación está directamente relacionada con dos entes orgánicos de la propiedad horizontal.

El primero y superior es con la asamblea de propietarios y el segundo con la junta directiva. Con el primer ente orgánico de la propiedad horizontal su relación es mediata, con el segundo ente es inmediata. Por lo general, su escogencia es por parte de la junta directiva, a la cual por mandato expreso de la ley le toca seleccionarlo. En el régimen de la propiedad horizontal existen tres entes orgánicos: la asamblea de propietarios, la junta directiva y la administración. El único de los tres entes señalados que tiene personería jurídica es la asamblea de propietarios. La junta directiva actúa como mandataria de la Asamblea de Propietarios por disposición del artículo 62 No. 1 de la Ley 31 de 2010.

Por su parte, la administración en la propiedad es una mandataria. Se rige su mandato, por lo que al respecto señala el Código Civil, artículo 1400 y siguientes, y por lo que dispone el artículo 72 de la Ley 31 de 2010. La primera de las normas señaladas se aplica en forma general y la segunda, de manera específica. Si examinamos las normas señaladas, nos encontramos que el mandatario debe actuar de acuerdo con las instrucciones de su mandante. Así lo señala el artículo 1410 del Código Civil que dice: “ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante”. El artículo 72 de la Ley 31 de 2010 señala expresamente que el administrador tendrá las obligaciones que le confieren la mencionada ley; las que otorgue el Reglamento de Copropiedad, la asamblea de propietarios, la junta directiva y finaliza mencionando una lista de funciones o de obligaciones.

Es fácil concluir que no existe una relación jurídica directa con un propietario. El mandante es la Asamblea de Propietarios y la junta directiva. Ambos entes orgánicos de la propiedad horizontal no pueden dar las instrucciones que se les antoja. La administración funciona sobre la base de reglas específicas. No puede salirse de las instrucciones que reciba de sus mandantes, no puede improvisar. Lo más importante, respecto del gasto, es que debe actuar con base a un presupuesto previamente aprobado. Ni siquiera puede nombrar y remover a empleados de la propiedad horizontal, si ese gasto no está previamente aprobado en el presupuesto (Art. 72 No. 7, Ley 31 de 2010). Si el mandatario actúa dentro de los límites de su mandato, no será responsable del resultado de sus gestiones. La responsabilidad caerá siempre sobre la persona jurídica denominada asamblea de propietarios. En un proceso en el cual se demandó a la administración por no haber solucionado un problema de filtración proveniente del piso de la unidad inmobiliaria superior, techo en la inferior, no pudo responsabilizarse personalmente a la administración. En este supuesto, bastante común en nuestro medio, hay que considerar aspectos muy importantes.

Veamos: El mandante de la administración es la junta directiva en primer lugar, y la asamblea de propietarios en segundo lugar. Por lo tanto, ante un daño en un área común, el mandatario no puede obligar a su mandante a que cumpla su obligación. Aun cuando hay señaladas obligaciones expresas en la ley para el administrador, este no puede actuar por su cuenta sin previa orden. Como mandatario que es, el administrador no puede reclamar en su propio nombre la ejecución de las obligaciones de su mandante. Tampoco puede ser demandado por el cumplimiento de estas desde que al reclamarse la reparación de daños originados en áreas comunes del edificio, el centro de la imputación es la asamblea de propietarios y no el administrador. No hay que dejar de lado que la responsabilidad del administrador es contractual, pero respecto de la asamblea de propietarios, aunque más específicamente ante la junta directiva, que es la que por lo general, en el sistema panameño, lo contrata. Su responsabilidad no es ni puede ser frente a los propietarios individualmente, quienes no tienen una relación jurídica respecto de ellos en forma individual. En forma colectiva como entidad jurídica, los propietarios están representados por su junta directiva y la asamblea de propietarios.

Por ello, si la causa de la humedad que experimenta la unidad inmobiliaria inferior, por tratarse de un bien común, la responsabilidad no puede recaer en la persona del administrador. Si bien es cierto que el artículo 72 No. 9 menciona que el administrador debe ordenar las reparaciones urgentes en las áreas privadas que afecten a otra unidad inmobiliaria, esto no significa que el administrador puede invadir un bien privado sin autorización. De hacerlo, estaría cometiendo un delito, específicamente de violación de domicilio. Para poder proceder conforme lo dice la norma citada, hay que determinar qué es urgente. Pero, aun cuando quede establecido la urgencia, no puede invadir un espacio privado. Menos realizar obras. Esta situación podría ser posible si el inmueble está desocupado, no hay quien de manera inmediata responda a la solicitud del administrador. Tal sería el caso de un escape de gas. Lo anterior no significa que el administrador no tiene responsabilidad por sus actos. Puede darse el caso de que actúe con dolo, negligencia inexcusable en el ejercicio de sus funciones, haga uso indebido de bienes comunes o privados, o viole las normas de su mandato. La autora Eliana Verónica Braidot dice que sobre el administrador existe un especial deber de obrar con prudencia y conocimiento, porque se trata de un profesional que ofrece sus servicios y porque lo hace en un interés ajeno.


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